夫妻一方擅自將夫妻共同房產作為抵押進行貸款，另一方主張自己不知情而利益受損，訴至法院要求判決抵押合同無效並撤銷房屋抵押登記，法院會如何認定？本期案例，一起看槐蔭法院潘碩法官審理的這起抵押合同糾紛房產。
李某與孟某系夫妻關係，二人於2006年登記結婚房產。2015年，孟某與案外人簽訂《房屋買賣協議》，購買房屋一套（以下簡稱案涉房屋）並登記在其個人名下。2022年2月14日，甲銀行作為貸款人、孟某作為借款人，雙方簽訂《小額貸款額度借款合同》，約定授信額度96萬元，額度存續期最長120個月。同日，甲銀行作為抵押權人、孟某作為抵押人，簽訂《小額貸款最高額抵押合同》，約定雙方於2022年2月14日簽訂小額貸款額度借款合同，擔保債權最高額138萬元。抵押財產清單載明抵押財產為案涉房屋、權利人孟某等。後甲銀行依約放款，雙方就案涉房屋辦理了抵押權登記。現李某將甲銀行、孟某訴至槐蔭法院，請求判決兩被告簽訂的《小額貸款最高額抵押合同》無效，並撤銷抵押登記。
原告李某主張，案涉房屋系夫妻共同財產，孟某無權處分且未徵得其同意；銀行未審慎審查婚姻及房屋權屬狀況，輕信虛假材料，存在重大過失，不構成善意取得房產。
被告甲銀行辯稱，已盡審慎義務，孟某提供的證件材料（離婚證、離婚協議、房屋權屬證等）形式完備、相互印證，房屋登記為孟某單獨所有；其善意簽訂合同、足額放款並辦理抵押登記，構成善意取得房產。
被告孟某辯稱，認可原告的訴訟請求房產。
判裁結果
槐蔭法院經審理認為，本案系抵押合同糾紛房產。本案爭議焦點為：1.甲銀行與孟某簽訂的《小額貸款最高額抵押合同》效力如何；2.甲銀行是否取得案涉房屋的抵押權。
關於爭議焦點一，孟某與甲銀行簽訂的《小額貸款最高額抵押合同》系雙方真實意思表示，其內容不違反法律規定，合法有效房產。案涉房屋雖然登記在孟某個人名下，但系其與李某婚內取得，系夫妻共同財產。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第十九條第一款規定，孟某對案涉房屋的處分中，存在無權處分的部分，但不能以此當然否定案涉抵押合同的效力。李某亦無證據證明雙方存在惡意串通等無效情形，故對其確認合同無效的訴請不予支援。
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關於爭議焦點二，李某主張甲銀行未盡到審查義務，不應善意取得抵押權房產。甲銀行在抵押設定過程中注意到孟某向銀行提供的個人徵信報告中婚姻狀況一欄為未婚，與其所稱離異不符，並進一步要求孟某提供離婚證件，結合戶口本資訊可能滯後的客觀情況，對孟某提供的形式完備、相互印證的證明材料產生合理信賴。不動產以登記為準，房屋權屬證書對外具有物權公示效力。銀行在辦理抵押登記過程中對房屋權屬資訊、孟某是否為該房屋唯一所有人進行審查，案涉房屋僅登記在孟某個人名下，以現有證據無法使甲銀行認識到李某在該房屋中享有份額；其與孟某所設定的抵押權亦已經法定登記機關登記公示，應認定甲銀行盡到了審查義務。離婚證、離婚協議雖有瑕疵，但與孟某提供的其他證據相印證，足以使甲銀行產生孟某確已離異並取得案涉房屋所有權的認識。甲銀行在簽訂合同時對孟某提供的個人資訊、房屋所有權資訊、離婚資訊均進行了審查，基於孟某提供的材料，信任該房屋權屬登記狀況，依約向孟某發放款項，雙方辦理了抵押登記，根據《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規定，甲銀行已善意取得案涉房屋的抵押權。李某如認為孟某隱瞞事實、擅自處分夫妻共同財產損害己方權益，其可依法另行向孟某主張權利。
最終，槐蔭法院依法駁回原告李某的訴訟請求房產。判決作出後，原告提起上訴，二審法院審理後判決：駁回上訴，維持原判。
法官說法
關於無權處分與合同效力的關係，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》，無權處分並不必然導致合同無效，關鍵在於合同是否系雙方真實意思表示、是否違反法律強制性規定房產。本案中抵押合同無惡意串通等無效情形，故應認定合法有效，這一認定既尊重了合同自由原則，也為交易穩定性提供了保障。
根據《民法典》及相關司法解釋，除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人房產。當事人善意取得其他物權的，參照適用。受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。對於孟某提供的虛假材料，銀行已針對徵信報告與婚姻狀況不符的疑點進一步核查，且材料形式完備、相互印證，結合戶口本資訊可能滯後的客觀現實，銀行的信賴具有合理性，無重大過失。同時，銀行已依約放款並完成抵押登記，符合善意取得的構成要件。
需要注意的是，夫妻一方擅自處分共同財產損害另一方權益的，另一方不能以否定抵押合同效力、撤銷抵押登記的方式對抗善意第三人，但其可依據侵權責任相關規定，向無權處分的配偶主張損害賠償，實現權利救濟與交易安全的平衡房產。
法條連結
《中華人民共和國民法典》
第三百一十一條
無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的房產，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意房產；
（二）以合理的價格轉讓房產；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人房產。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償房產。
當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定房產。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》
第十九條第一款
以轉讓或者設定財產權利為目的訂立的合同，當事人或者真正權利人僅以讓與人在訂立合同時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支援；因未取得真正權利人事後同意或者讓與人事後未取得處分權導致合同不能履行，受讓人主張解除合同並請求讓與人承擔違反合同的賠償責任的，人民法院依法予以支援房產。
實習編輯:金怡杉 | 稽覈:李震 | 監審:古箏
（來源房產：濟南市槐蔭區人民法院）
