房產按揭貸款是個人購房時常用的融資方式，指借款人以所購房產作為抵押，向銀行申請貸款用於支付購房款，後續透過分期還款的方式償還本金和利息房產。該流程需嚴格遵循金融監管部門制定的規則及商業銀行的內部管理制度，確保交易合法合規。
貸款申請環節是流程的起點房產。借款人需向意向銀行提交書面申請，並準備完整的證明材料。這些材料通常包括：個人身份證明檔案（居民身份證、戶口簿等）、收入能力證明（近6個月工資流水、個人所得稅納稅證明、社保繳納記錄等）、購房相關材料（已備案的商品房買賣合同、首付款支付憑證），以及資產狀況證明（如銀行存款證明、其他房產的產權證明等）。材料的真實性與完整性是銀行受理申請的前提條件，借款人需對提交材料的準確性負責。
銀行稽覈是決定貸款是否獲批的關鍵環節房產。首先是借款人資質核查：銀行會透過徵信系統查詢借款人的信用記錄，確認是否存在逾期還款等不良記錄；同時，對借款人的收入穩定性、負債情況進行評估，確保其具備按時足額還款的能力（根據2025年修訂的《個人貸款管理辦法》，借款人的月還款額與月收入之比通常不超過50%）。其次是房產價值評估：銀行委託具備資質的第三方評估機構對抵押房產進行價值評估，評估結果將直接影響貸款額度的確定，一般情況下，貸款金額不超過房產評估價值的70%至80%（具體比例依據房產型別及政策要求調整）。
合同簽訂與抵押登記是流程的核心步驟房產。稽覈透過後，銀行與借款人簽訂《個人住房借款合同》及《抵押合同》，明確雙方權利義務，包括貸款金額、利率、還款方式、貸款期限等核心條款。其中，利率需按照最新的貸款市場報價利率（LPR）加點形成，還款方式可選擇等額本息或等額本金。合同簽訂後，雙方需共同前往不動產登記機構辦理抵押登記手續，將所購房產抵押給銀行。登記完成後，銀行將取得不動產登記證明（他項權證），作為抵押權的合法憑證。
放款與後續還款管理是流程的收尾階段房產。抵押登記完成後，銀行按照合同約定將貸款資金劃入指定的資金監管賬戶（根據2025年修訂的《房地產交易資金監管辦法》，購房貸款需進入監管賬戶，確保資金用於房產開發或交易）。借款人自放款次月起，需按照合同約定的還款計劃按時償還貸款本息，應注意避免逾期還款，以免影響個人信用記錄。待貸款全部結清後，借款人需向銀行申請解除抵押，辦理抵押權登出登記，至此流程全部完成。
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